LMNP - Les nouveautés de la loi de finances 2025

Chers clients,

Suite à la publication tant attendue de la loi de finances 2025 le 6 février dernier, nous souhaitons vous informer des principales évolutions impactant la fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP).

1. Réintégration des amortissements déduits lors de la revente : un impact majeur sur la plus-value

Le PLF 2025 introduit des modifications significatives dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien loué en meublé. Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués permettaient de réduire le revenu imposable sans impacter la plus-value, qui était calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, indépendamment des amortissements déduits.

Désormais, avec l’adoption du PLF 2025, le prix d’acquisition du bien sera réduit du montant des amortissements déduits, entraînant ainsi une augmentation de la plus-value imposable lors de la revente.

La taxation de cette plus-value restera soumise aux taux actuels (pour l’instant), soit 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, après application des abattements progressifs en fonction de la durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans et exonération totale après 30 ans).

L’article 24 du projet de loi ne précise pas les modalités d’entrée en vigueur de cette mesure, mais il est probable qu’elle s’applique dès le 1er janvier 2025. Cette réforme pourrait également entraîner une diminution de l’offre locative en meublé, certains bailleurs pouvant être incités à basculer vers la location nue.

Quelle stratégie adopter ?

Plusieurs options sont envisageables en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Si votre bien est fortement amorti et que vous envisagez de le vendre, une cession rapide peut être judicieuse afin de limiter l’imposition. En revanche, si vous louez depuis peu et que l’amortissement reste faible, la plus-value imposable étant encore modérée, il n’y a pas d’urgence à vendre. Enfin, si votre objectif est de maximiser vos revenus locatifs sur le long terme, il est préférable de conserver votre bien tout en explorant des stratégies d’optimisation fiscale.

Le régime meublé, malgré ces changements, reste un régime attractif :

• le LMNP en résidence de services n’est pas concerné par la réforme,

• l’effet de levier grâce à l’emprunt bancaire est toujours là,

• une reconversion en location nue avant la revente pourrait sous certaines conditions à étudier et avec une période de transition, permettre de limiter l’impact sur la plus-value.

2. Suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité

Autre mesure notable du PLF 2025 : la suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité. Jusqu’à présent, cette réduction permettait de déduire les deux tiers des honoraires d’expert-comptable et d’association de gestion de l’impôt sur le revenu.

L’article 3 bis du projet de loi ne précise pas si cette suppression aura un effet rétroactif pour l’exercice clos au 31/12/2024 ou si elle s’appliquera uniquement à partir de 2025. En l’absence d’indication contraire, elle devrait prendre effet à compter de l’imposition des revenus 2025, ne concernant ainsi pas l’exercice 2024.

OGI France prévoit une communication auprès de tous ses adhérents sous quinzaine. Bien que l’avantage fiscal disparaisse, l’association de gestion finalise une nouvelle offre de services qui vous sera communiquée avec votre facture 2025.